2014年，在楼市跌跌撞撞回暖乏力、买方渐成主角的情况下，二手房中介市场也悄然发生着变化，尤其是房地产开发商与互联网的跨界合作趋势渐行渐显，也让二手房中介开始了思考与调整：传统门店开店速度减缓，积极增加网络渠道建设，代理新房销售比例渐增……

　　当互联网正在影响着人类社会的方方面面，二手房中介也迎来了机遇与挑战。

　　楼市营销渠道将越来越依赖互联网

　　无论是双十一“房产众筹”，还是日前建行举办大连“网上房交会”，所有的现象都在证明一个事实，楼市与互联网的结合渐成趋势。同样借助网络平台实现宣传、服务、交易等多项功能的还有二手房中介，这种有效途径在大连好旺角房屋董事长高军看来，就是顺势而为。

　　“根据我们统计的数据显示，接近50%的客户资源来自于网络。因此，未来的楼市营销渠道将越来越多地依赖互联网”，高军曾这样表述互联网与楼市之间的密切关系，他介绍，互联网时代改变了客户浏览房屋信息、查询信息的习惯，“原来比较传统的是线下在门店进行查询，或者借助传统的纸媒、路线广告了解相关信息，而现在的消费者更多的是依靠互联网，或者手机移动客户端来了解房地产信息，因此，现在的房地产销售越来越依靠互联网给我们带来的一些客源”。

　　在11月19日世界互联网大会上，马化腾曾表示，如今的时代已由PC互联网转向移动互联网，线下的服务与互联网正在快速融合。房地产营销亦如此。日前，鑫苑中国试水向互联网转型，并开始通过朋友圈卖房。移动互联网是否存在潜力客户群，高军表示肯定，“从2014年好旺角对互联网客户进行细分的结果来看，越来越多的客户是从手机端进入好旺角网站了解房源情况，我们企业针对这种情况也开发了官方微博，并由‘订阅号’升级到‘服务号’，可以通过微信进入官网查询信息”。

　　开发商与中介的合作将越来越多越紧密

　　2014年，二手房中介加大了新房的销售比重，为商品房销售提供了另一条销售渠道的同时，也引发了“房价乱象”等争议，对此业内众说纷纭，而在高军看来，这种现象的出现是市场调节的必然。二手房中介挺近新房销售并非是从2014年开始的，“早在2008年二手房中介就成为开发商的销售渠道，但是，2009年楼市行情转好，开发商不需要通过二手房渠道就能够把房子卖掉，到了2014年，大连新房市场销售又遇到了很大的困难，开发商又想扩大销售渠道，因此，二手房中介又成为开发商拓宽渠道销售的较好选择”。

　　此外，高军表示，在选择与开发商合作有几大原因：其一，因为开发商的销售目标明确，销售意愿强烈;其二，开发商会随行就市，针对市场变化不断调整市场价格;其三，新房的促销力度大，给二手房中介公司很多优惠条件，佣金支付得也比较好。而从购房者角度来看，购买二手房的成本比新房要高，二手房的贷款难度也较新房大，加之大多数二手房业主是否要出手的意愿并不明确，因此，在这种情况下，新房销售的优势就比较明显，因此，从房屋中介看到的结果就是新房销售比重加大。

　　按照国外房地产市场的运营模式是没有代理公司的，都是中介公司在做销售，因此，高军对未来与开发商的合作也表达了自己的看法，“如果市场一直是供大于求的情况，房地产销售面临很多困难，开发商势必会积极拓展各种渠道进行销售，中介公司也将会成为开发商的重要合作伙伴，未来的合作将会越来越多，越来越紧密”。

　　困局中 大连一二手房价格首现倒挂

　　在房产新政的刺激下，北京、广州等多地出现了“看房大军”，二手房带看量增加，学区房价格趋稳，换房买家比例增多，而大连仅在新政出台后出现了短暂的回暖态势，但好景不长，市场又开始转向平稳，此前的热度没能持续，对此，高军做了如下分析：“一线城市房价较高，百姓对房价敏感度更高，大连的房价与之相比较低，所以，即便有5%到10%的调幅，也就在几百元的价格以内浮动，消费者对此并不敏感”。

　　高军表示，一线城市的人口是净流入的过程，每年的新进人口数量占比很大，大连虽然人口也在增长，但增长的绝对数相对低很多，因此，需求也不如一线城市旺盛，所以，反映在楼市上，即便有些许回暖，但是没有一线城市表现的强烈。

　　此外，很多客观原因导致二手房处于目前的困局。“从目前市场来看，二手房受到新房的冲击较大，新房售价比二手房便宜，也就是一二手房倒挂现象明显，这也是近几年大连从来没有出现过的情况”，高军分析这其中的原因在于楼市的存量大，开发商面临着巨大的销售压力，为了完成销售目标，开发商开始随行就市，积极调整楼盘价格，但是，很多二手房业主目标并不明确，因此他们不会根据市场的行情主动调价，也不会像开发商做推广促销，而且，二手房业主对市场的了解程度不深，因此，二手房业主遇到目前的状况时，多选择的是等待，“等到市场回暖时候再卖，这可能是大多数二手房业主统一的想法”。

　　高军表示，二手房也面临着诸多实际困难，如购房成本高，中介费、税费比新房多，贷款额度评估比新房少，这些也导致了客户选择新房而不选择二手房。“但是，随着城市化进程的推进，随着大连新盘开发量的减少，市场就变成了以二手房交易为主，例如在国外很多城市主要的购买对象就是二手房”。

　　二手房中介门店 销售的“最后一公里”

　　二手房中介市场面临的挑战远不止于此。近日，爱屋吉屋在北京推出了“去门店化”租房中介抢占市场，业内表示，这种竞争方式的出现会对市场产生冲击，如果“去门店化”，现在的二手房中介门店作用又何在?

　　互联网带来的便捷，高军表示毋庸置疑，但它同时也带来对传统行业的冲击，“这种新技术的应用，肯定会对我们原有的运作模式提出了很多的挑战，‘去门店化’租房中介的出现，就是对我们传统行业进行的颠覆性创新”，高军认为，房屋中介的运营模式不会一成不变，未来还会有很多新的模式不断涌现，但是，哪一种模式更能满足消费者需求，也需要时间来证明。“我们现在也是迎合互联网变化，积极增加网络渠道的建设，传统的门店开店速度我们也在减缓，所以，具体效果如何，我们还将继续摸索”。

　　但是，门店的作用，至少现如今在高军看来是不可“去化”的。“传统的客户与我们取得联系主要还得依靠门店，现在我们门店的作用不能完全被网络取代，是因为很多房主报房源往往还是要到门店来进行相关咨询，此外我们门店距离社区更近，服务消费者更便捷”。在高军看来，互联网不能全面解决二手房以及租房交易的所有需求，它不能像其他商品在网上直接通过支付完成交易，所以门店在现阶段还是有其作用，就好比“最后一公里”，还需要门店来支持，同时，也为房地产经纪人员提供一个办公场所。(新华房产记者 蔡希广)