4月26日晚，接近北京798艺术中心、背靠科技企业集中地望京的北京民生美术馆，探照灯打在“VANKE”字样的LOGO上，北京万科“大都会”和“翡翠”的两个新的产品系正式揭开面纱。北京、尤其是北京城区，宅地稀缺，地价水涨船高，五环附近地块楼面价都动辄4万/平米~5万元/平米。多个项目入市时成为每平米10万元级别的豪宅。新房豪宅化，豪宅竞争白热化，一线房企在一线城市的战场，已然成为豪宅的战场。

　　图片来源于万科官网

　　从规模增长向追求净资产回报率转型的万科，将以什么打法攻守豪宅云集的北京?答案是抓住城区改善项目，同时以相对低的价格并购地段较佳的项目进行改造，控制成本，以操盘能力换取利润。而这一打法的背后逻辑，又与万科集团管理层强调净资产回报率(ROE)的思路一脉相承。

　　城区豪宅的打法

　　万科此次发布的分别是翡翠系和大都会系，均为高端产品。按照刘肖的说法，前者面向全家型改善性居住需求，后者面向城市核心顶级财富精英。第一财经记者随后从北京万科设计总监王垚口中得知，翡翠系位于奥林匹克森林公园北侧的翡翠公园建筑面积约20万平米，有上叠、中叠、下叠三套别墅。

　　在北京国贸桥东南侧，一座方形建筑的硬朗条被夜晚的灯光勾勒出来。这是万科“大都会”。相对万科老牌住宅而言，“大都会”在全国的知名度并不高，但事实是万科已经悄然在杭州、上海、北京的商务核心区布局了这一高端产品。一个细节是，翡翠公园和大都会这两个地段较好的项目，均非通过竞拍土地的方式开发。去年1月底，北京国土局公布昌平区北七家镇中心起步区项目一期用地土地出让结果，公告显示绿地以45.16亿元摘得该地块，溢价率26.99%。据中原地产市场首席分析师张大伟测算，该项目平均楼面价约1.8万/平米，其中住宅部分的楼面价在2.2万/平米以上。当时该地块现场竞拍吸引的开发商众多，远洋、富力、卓越、保利、龙湖都在其中，而出价最高的是万科。本报记者从知情人士处了解到，翡翠公园所处地块正是该昌平海鶄落新村地块，万科与绿地协商，最终联手当时参与竞拍的卓越，拿下了该地块的开发权。

　　而大都会项目则是在并购而来的写字楼项目基础上改造而成。收购城市核心区项目，以相对低价获取相对稀缺地段的存量物业，进行改造从而获取溢价，这种方式在北京万科内部被称作“曼哈顿计划”。从2013年开始，众多房企收缩战线，回归一线城市。北京土地价格明显上涨，郊区地块住宅用地价格也因此居高不下，加上2015年货币宽松，一线城市物业资产的投资价值凸显，北京地价、房价上升，一大批豪宅、郊区豪宅陆续入市。针对曼哈顿计划，业内有分析称，并购方式的好处之一是成本较低，其次是并购改造的项目在地段和配套上，可领先郊区豪宅一个身位。换个说法，在告别了快速增长的地产“白银时代”，“曼哈顿计划”不失为一种以低成本盘活城区存量物业，以操盘能力赢取利润的一种方式。

　　ROE保卫战

　　在北京万科新品发布会的次日，4月27日晚间，万科公布一季报公告称，今年第一季度该公司营业收入146.1亿元人民币，同比增长64.3%，净利润8.3亿元人民币，同比增长28.1%。分城市看，一季度创新高的752.4亿元销售金额中，上海超过了100亿元，深圳、北京、武汉、杭州超过40亿元。关于净利润增速慢于营业收入，万科董事会秘书朱旭表示，有两方面原因，一是毛利率同比有所下降，同比下降2.4个百分点至23.1%，二是一季度结算中包含了一批合作比例较高的项目。

　　早在去年3月前后，万科总裁郁亮透露，他已在公司内部立下200亿元利润的军令状，万科已彻底放弃追求规模增长，强调从来没有订立每年销售目标，未来会专注于业务转型，加快业务创新。彼时，被问及万科2014年毛利率下跌时，郁亮称，相对于毛利率，对万科更重要是ROE。

　　从年报看，从2008年开始，万科ROE稳步提升，来到20%的水平，2012年、2013年时达到21.5%的阶段性高点。而在2014年，万科 ROE为17.86%，是按年下降1.8个百分点之时。此前有报道称，万科计划用三年时间全力提升经营效率，目标是2016年的ROE可挑战历史最高水平。

　　2015年,万科实现营业收入人民币1955.5亿元,较2014年的人民币1463.9亿元上升33.6%;实现归属于股东的净利润人民币 181.2亿元,较2014年的人民币157.5亿元增长15.1%。与此同时，尽管有券商研报仍认为低于预期，但万科的ROE仍旧保持高位。2015 年，万科全面摊薄的净资产收益率达到18.09%,较上年上升了0.23个百分点。中原证券分析师指出，这进一步体现了万科质量效益型增长思路。

　　3月12日，万科与深圳市地铁集团有限公司签署了一项合作备忘录。在27日的一季报公告中，万科称，报告期内，公司重大资产重组方案取得一定进展。目前万科与深圳市地铁集团重大资产重组工作小组正积极协商交易方案，推动中介机构开展相关工作，公司将尽力争取在6月18日前公布重大资产重组方案。