自从8月16日SOHO中国在香港召开了2012年中期业绩发布会后，人们开始把SOHO中国董事会主席潘石屹称作“包租公”。

　　在过去多年中，人们提及中国房地产必然会提及潘石屹的SOHO中国。出生于1963年，从西北甘肃天水农村走出来的潘石屹被许多渴望成功者所仰慕。

　　出身农村的潘石屹并不保守。相反，他不断折腾着，在构筑SOHO中国这座大厦过程中一次次寻求着改变。

　　最新的改变就是这次被称为“从散售转向持有”的大转型。这次转型的背景是：北京上海黄金地段写字楼和商业物业的租金快速上涨。

　　按照潘石屹在自己微博中透露的信息，这次转型是SOHO中国成长历史中第三次重大的改变。此前的重大改变：第一次是从住宅转向商业地产，避免了公司的发展与各项调控政策的磕碰；第二次是上市。

　　“包租公”为什么

　　SOHO中国方面给理财周报提供的对于是次转型的准确描述是：2012年，SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”，未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平米，其中北京约38万平米、上海约112万平米。预计，3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

　　从中报发布会到现在的20天时间里，市场一直在不停追问：潘石屹为什么要当“包租公”？这是迫不得已的选择？还是适应市场态势的改变？还是如某些观点所称“最大的可能是为了炒作”？

　　先看一下财务数据。

　　今年上半年，由于公司没有新完工项目，因而结算面积减少，SOHO中国实现营业额人民币12.22亿元，同比下降约54%；净利润为人民币6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为人民币2.32亿元，核心净利润率19%。今年至今合同销售金额达到60亿元人民币，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。银河SOHO将于今年第四季度完工，届时，其销售收入将计入全年业绩。

　　营业额下降的情况在2011年也比较明显。截至2011年12月31日，SOHO中国实现营业额人民币56.85亿元，同比下降69%。

　　房地产调控政策针对的主要是住宅市场，没有直接涉及商业地产。但是随着流动性的吃紧，SOHO中国的销售也受到了影响。通俗讲，房子不好卖了。

　　同时，值得注意的是，在2011年，很多房地产公司在市场上出售土地或已建成的商业物业。而SOHO中国则展开了收购行为，其收购总金额超过150亿元人民币，创下了年度收购金额最高纪录。这些新收购的土地或项目都集中在上海交通便利、位置优越的区域。

　　现在回头看，SOHO中国大量的收购已经在为是次“从散售转向持有”的战略转型做了准备。

　　股价连连下挫

　　对于这次战略转型的思考可能更早。潘石屹在做完现代城项目后就已经开始思考这个问题：作为商业地产，我们到底是销售物业还是持有物业？潘石屹认为“北京、上海的发展机会太诱人了”。潘石屹所说的机会是：随着北京、上海城市化进程的不断深入，两地的办公楼市场日益成熟。

　　世邦魏理仕的报告显示，过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%、6.7%。而SOHO主要办公楼租金18个月中的上涨幅度超过了70%，成本回报率超过14%，主要原因是SOHO中国开发的所有办公楼均处于北京和上海的黄金地段，或地铁上盖或紧邻主要交通枢纽。

　　但是，问题可能在于：在2014年底就将持有150万平方米物业的SOHO中国此前并无多少商业地产运营的经验，“运营管理”问题如何解决？相关的人才、队伍等问题如何有效解决？

　　SOHO中国方面没有正面回答理财周报提出的上述问题。其提供的相关信息显示，SOHO中国三年前把香港地铁物业公司北京分公司全部的员工收过来，到现在为止，原来的470人已经扩展到了2200多人。

　　潘石屹的说法是：“SOHO中国的物业管理经过这三年时间，水平提高非常快，直接体现出来的就是我们已经建成的项目，只要我们管理的租金水平就高，同样的项目，别的物业公司管理的租金水平就低。我们现在物业管理这块已经是非常成熟了。”

　　要当“包租公”，就得有资金的支撑。SOHO中国透露，截至2012年6月30日，公司拥有现金92亿元人民币，未提取贷款余额约60亿元人民币，净负债率仅为20%。