全球最大的房地产商麦当劳首先是一家出售特许经营权和房地产的企业，其次才是卖汉堡的，它在全球有超过3万家店。

　　在美国，麦当劳或购地自建连锁店，或把一个精心考察过的店铺以低价长期租下来，然后再出租给加盟商。通过房地产运作，麦当劳得到相当于10%销售额的租金，通过特许经营加盟收取约占销售4%的收益。

　　在中国，麦当劳这种商业模式却行不通，甚至发展速度还输给了老对手肯德基。迫不得已，麦当劳在中国开始了一场大变革，放开特许加盟业务，押宝“得来速”免下车服务的汽车餐厅，新一轮麦肯“龟兔赛跑”就此拉开。

　　10月20日，麦当劳位于意大利米兰最繁华的精品商业街埃马努埃莱二世长廊的门店被强行关闭。米兰市政厅决定强令关闭这家经营了20年的麦当劳门店，然后把这个黄金地段的商铺腾出来给奢侈品牌PRADA开分店。

　　尽管，被驱逐的麦当劳认为这是一个十分不公平的决定，向相关方提起诉讼并索赔2400万欧元，但最后还是要向此地作“微笑”告别。

　　将麦当劳称作是世界上最大的房地产商也并不夸张。麦当劳在全球超过120个国家和地区拥有超过3万家店，并在其中拥有大量最值钱的商铺。但尽管如此，麦式房地产也无法买下全球各地所有的黄金商铺。

　　不仅在意大利米兰，在中国也正在发生着类似的情况。由于麦当劳持有很少比例的商铺，超过9成门店都是租赁。在中国一、二线城市中心地段商铺租金日益上涨的今天，麦当劳不仅承受着租金成本上涨的经营压力，在一些城市成熟的高级商圈里，麦当劳过往的强势话语权也在逐渐丧失，同时还面临着随时被驱逐的风险。

　　强势话语权逐渐丧失

　　在人潮拥挤的深圳罗湖东门商业步行街上，麦当劳光华店大大的金黄色“M”标志格外显眼。光华店的特殊身份在于—这是麦当劳进入中国开设的第一家门店，开业经营至今已经22年。这家店目前仍旧是麦当劳在中国最具标杆性的门店，也是麦当劳全球连锁店营业额最高的餐厅之一。

　　在东门商圈的核心地段已是“一铺难求”，而不断上涨的租金更是“赶”跑了不少商家。

　　“我们不用担心这个问题，因为这家门店在很早之前就已经被麦当劳总部买下来。”麦当劳深圳光华店一位餐厅经理向时代周报记者说道。

　　麦当劳在中国究竟购买了多少商铺，在回复时代周报记者查询时，麦当劳拒绝透露相关的信息。

　　“麦当劳在中国自持的物业还是相对较少的，规模不超过10%，绝大部分的门店都是通过租赁的。”曾经就职于麦当劳地产部的离职员工李文羽（化名）说道，麦当劳自持的商铺主要集中在其进入较早的一些城市的成熟商圈如深圳东门、华强北，其他晚进入的城市则极少。