成都项目遭遇麻烦

　　2010年4月，人和商业以总价2.89亿元的价格拿下了成都顺城街、盐市口、东御街地下空间40年使用权和经营权，此后便加速打造成都“地一大道”。

　　昨日，《每日经济新闻》记者走访成都地一大道时发现，时值中午，有多家商户的大门紧锁。当前，有多位商户向人和商业的提出降低租金、改善商场硬件等多项要求。

　　由此看来，去年底开业的成都地一大道，并未像预想的那样火爆。销售量低迷已成为困扰众多商户的最大难题，对此商户颇有微词。多位商户向《每日经济新闻》记者表示，他们的生意十分惨淡，甚至出现一周不开张的情况。

　　对此，人和商业成都公司企划部的一位人士表示，成都地一大道目前尚属试营业期，二期正在招商中。人和商业会妥善处理此事，不断改善管理，提升硬件。

　　昨日晚间，人和商业一位相关人士表示，针对部分商户声称的生意不好要求减少租金，将提到集团董事会进行研究。不过她同时坦言，做生意本身就是有亏有赚，并且目前处于培育期。

　　对于租户和人和商业的“麻烦”，一位资深零售人士表示，人和商业在成都以商业地产的模式买断经营权，对后续的商户造成了不少的经营压力，成都当前只开通了一号线，地铁功能没有充分发挥出来，因此人和商业要想盘活这块地下商业项目恐怕还需要再养养人气。

　　商业模式存风险

　　《每日经济新闻》记者了解到，地下商城的开发在建设期间一般需要大量资本支出，并且转让经营权及出租项目需数月才产生正现金流量。因此，人和商业的快速扩张给自身现金流造成了不小的压力。

　　人和商业的运营模式有一定的局限性：首先，其运营的是人防工程设施，不属于房地产开发的范围；其次，购买者受让的是商铺单元的经营权，难以取得其商铺单元的房产证，银行按揭模式并不适用。由此，人和商业可能面临比一般商业地产更长的资金回收周期。

　　此外，人和商业在招股书中亦坦言，完成一项地下项目开发所需的时间及成本可能受多重因素的影响，包括物料、政府优惠政策的变化、市况转变、自相关机构取得所需的牌照、许可证及批文的延误等诸多不可预见的问题及情况。这些因素都可能延误或妨碍项目开发的完工，并且这些不确定因素使人和商业的隐性财务风险进一步上升。

　　去年底，有香港媒体报道称，人和商业一笔原本在当年11月底到期、金额高达约20亿元的应收账款被拖欠。随后，人和商业发布了澄清公告。

　　《每日经济新闻》记者注意到，去年12月19日，穆迪宣布调降人和商业的信贷评级至B1级，评级展望为负面。穆迪表示，对人和商业逾期应收账款突显其商业模式相关的风险表示担忧。就在此前，标准普尔也宣布将人和商业列入负面观察名单，并指出未来6~12个月，人和商业的现金流可能遭进一步削弱。

　　高额的应收款，让人和商业在发布2011年业绩后的第二天即遭遇信用机构再次下调评级的命运。今年3月29日，穆迪将人和商业信贷评级由B1降至B3，前景维持为负面。穆迪认为公司2011年22亿元的收入低于预期，并指出公司现金流风险加剧，这将减弱该公司应对内地房地产市场挑战的能力。

　　同时，标准普尔也将其的长期企业信用评级由B+降至B级，并将该公司所有评级，列入负面观察名单，标准普尔认为其融资渠道有限，难以恢复强劲的财务状况。在信贷紧缩下，其商业模式极为脆弱。

　　由此看来，人和商业在扩张的同时，还应该做好内控、协调租户利益等关系，才能保证自身发展的同时，实现各方利益的最大化。