【进退策略】

　　策略一：降价潮的“领头羊”

　　“这是一个似曾相识的冬天。”在万科2011年《年报》致股东部分，万科如此开篇。这是郁亮坚持并积极启动预案的“过冬论”。

　　万科的前瞻性毋庸置疑。

　　继2008年金融危机的影响，万科带头降价，顺应形势变化，采取现金为王的策略。

　　三年以后，在限购令的影响下，万科续演“带头大哥”角色。2011年11月，万科在上海的两个项目将调低售价，降幅超过20%。在北京，金隅万科城新房源降价幅度可在3000元/平方米左右。在深圳，不同项目也推出了不同程度的优惠措施。

　　万科带头降价“过冬”，让业界为之一惊。在万科的带领下，一场降价风潮上演。

　　大批量的降价促销，也拉低了万科的毛利润。万科2011年度业绩报告中显示，2011年万科房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。

　　不过，郁亮却很淡定。他曾预计万科的毛利会回到2009年的水平，可能较2010年的时候要下调，“过去我们毛利率平均在25%到29%左右，现在可能会到22%到25%。”

　　毛利率下降，也会导致净利率的下滑。郁亮表示，希望可以提高费效比，加强成本管理的方式，降低毛利下降对股东回报的影响。

　　同时，希望通过加快资金周转，能够带给股东回报。

　　策略二：机会乍现，逆势拿地

　　惨淡的楼市成交已经逐渐传递到土地市场，随着开发商普遍拿地热情减弱、慎重拿地或无力拿地等情况出现，竞争乏力下的土地价格不断走低。

　　2011年的金九银十并未出现，房地产行业的隆冬却悄然来临。

　　尽管如此，万科拿地步伐却明显加速。统计显示，2011年下半年7-10月内，万科土地收购金额为196亿元，约占同期销售收入的47%；而上半年6个月内，合计购地金额为147亿元，约占同期合同销售额的22%。

　　其中，第三季度(7-9月)万科土地收购金额高达174亿元，同期拿地的房地产企业还有中国海外、龙湖、保利、远洋、碧桂园和恒大地产，拿地金额分别为56亿元、53亿元、50亿元、41亿元、16亿元和5亿元。而到了10月，拿地房企仅剩下万科、保利、龙湖，拿地金额分别为22亿元、50亿元和5亿元。

　　万科抄底拿地正反映了大型房企淡市下的生存思维：自身降价带动市场整体降价，在获得现金流的同时拖垮对手，再利用大量现金低价拿地或廉价并购，迅速扩大市场份额，实现规模扩张，最终走向局部垄断。

　　“每一次降价潮和市场低迷期，都是大房企扩张的大好时机”。淡市下，几家欢喜几家愁。